بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری با استفاده از مدل تحلیلی SWOT ( نمونه موردی قلعه وکیل آباد )

Transkripsi

1 بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری با استفاده از مدل تحلیلی SWOT ( نمونه موردی قلعه وکیل آباد ) فائزه کوثر حانیه علی اکبرزاده 1 امیر احمد امینیان حسین فرهادیان مشهد بلوار فرهنگ فرهنگ شهرداری منطقه 11 farhadianh@mashhad.ir چکیده : شهر مشهد به عنوان یک کالنشهر و هم به عنوان پایتخت معنوی کشور از عملكردهای گوناگوني برخوردار است. نوسازی و مداخله در بافت مرکزی این کالنشهر مذهبي به دلیل حساسیت های مذهبي و وجود زائرین در برخي از این بافت های فرسوده به ویژه اطراف حرم رضوی بسیار مخاطره آمیز زمان بر پیچیده و حساس است این موضوع در سالهای اخیر بیشتر مورد توجه برنامه ریزان و طراحان شهری قرار گرفته است. مداخله در بافت فرسوده شهر مشهد مسیر بهسازی و نوسازی آن را فراهم ساخته و با اجرای پروژة نوسازی یا بهسازی در گوشه ای از این بافت موجب سرایت امواج نوسازی و بهسازی به سایر بافت های فرسوده شهر مي شود. لیكن در سالهای گذشته به علت اهمیت بافت فرسوده اطراف حرم مطهر نگاه ویژه تری به این بافت شده است و بافت های فرسوده در قسمت های دیگر شهر مورد استقبال کمتری قرار گرفته است. هدف از تهی ه این پژوهش ارائه» راهبردهای بهسازی و نوسازی در بافت فرسوده قلعه وکیل آباد مشهد بوده که با روش نوصیفي تحلیلي انجام گرفته است در این تحقیق اطالعات مورد نظر به صورت مشاهده مطالعه مستندات و تكمیل پرسشنامه خانوار جمع آوری گردید و برای تحلیل آنها از مدل SWOT استفاده شده است.بوسیله یافته ها و نتایج بدست آمده استراتژی های مختلف جهت حداکثر نمودن قوت ها و فرصت ها و و حداقل نمودن ضعف ها و تهدید ها ارائه گردید. واژگان کلیدی : نوسازی بهسازی بافت فرسوده ماتریس SWOT قلعه وکیل آباد مشهد. معاون اجرایي و فني و عمران شهرداری منطقه 11 مشهد دانشجوی کارشناسي ارشد برنامه ریزی شهری عضو هیئت علمي دانشگاه بین المللي امام رضا )ع( 1 کارشناس فني و عمران شهرداری منطقه 11 مشهد کارشناس ارشد مدیریت اچرایي استراتژیک کارشناس اجرایي شهرداری منطقه 11 مشهد

2 کانون 1 مقدمه : بافتهای فرسوده عمدتا بخشهایي از شهر هستند که از چرخه تكاملي حیات آن جدا گشته و به شكل ها درآمده نارسایي و مشكالت و قدرت بافتها این درون ساز متحول نیروهای که آنجا اند.از سرعت الزم برای همگام کردن خود با سایر بخشهای شهر را دارا نبوده اند لذا حرکتي واپس گرا در پیش گرفته و روز به روز از گردونه توسعه پویای شهر دور مي گردند. به منظور جلوگیری از روند گسترش و شكل گیری این بافت ها و در جهت کاستن از مشكالت وضع موجود در این مكان ها مي بایست ابتدا به شناخت وضع موجود این بافت ها اقدام نموده و این امر محقق نمي گردد مگر آنكه به بررسي و شناخت بیشتر این محالت پرداخته شود. همچنین جهت نوسازی و بهسازی در بافت های فرسوده مي بایست میزان دخالت عوامل داخلي و خارجي و نقش ارگان ها و دستگاههای ذیربط در این بافت ها مشخص گردد. این گونه پژوهش ها مي تواند با بررسي محیط و میزان تاثیر گذاری هر یک از عوامل به ویژگي های خاص بافت فرسوده مورد مطالعه پي برده و روش های مناسبي جهت بهبود وضعیت و رفع مشكالت این بافت ها ارایه نمود. مطالعه از با این پژوهش از نوع کاربردی _ توسعه ای بوده و مشاهده محله مورد نظر بررسي پیشینه روش انجام آن توصیفي تحلیلي است. در این جمع آوری اطالعات از شهرداری منطقه مطالعه و تحقیق های انجام شده. اطالعات الزم جمع آوری و در نهایت برای تكمیل اطالعات و جویا شدن از مسائل و مشكالت ساکنان محل ه پرسشنامه خانوار تكمیل گردید. سرانجام جهت تحلیل مسائل و مشكالت مدل SWOT سیستم های فرصت استفاده به را شده است.منطق روش حداکثر راهبردهای ST راهبردهای SO ها ضعف راهبردهای و مذکور تهدیدها WOو این را نوسازی و بهسازی در سطح محل ه وکیل آباد پرداخته شده است. که است به حداقل راهبردهای WT تعاریف : 1 مفهوم عام فرسودگی : اثر راهبرد برساند 5 در جهت بخش باید عملیاتي نهایت کردن به تها قو تدوین طرح و های به لحاظ لغوی فرسودگي به معنای پوسیدگي و کهنگي است. فرسودگي به لحاظ ماهوی جزء ذات و جوهره ی هر شكل انسان ساخت است که در طول زمان و برابر فعالیت و تغییرات مكرر و پیوسته حاصل ميشود. لذا مفهوم فرسودگي عالوه بر ویژگي مكاني به لحاظ زماني نیز قابل پیرز و رابینسون 1 : 155 5

3 شناسایي و اندازهگیری است. فرسودگي به معنای واقعي آن مترادف با اضمحالل و ناکارآمدی تدریجي و گام به گام یک مكان در طي یک دوره زماني مشخص است. 6 مفهوم فرسودگی در شهرسازی : فرسودگي ناکارآمدی و کاهش کارآیي یک بافت نسبت به کارآمدی سایر بافت های شهری 7 آسیب پذیری بافت در برابر زلزله 8 ناکارآمدی و کاهش کیفیت عملكردی ساختار کالبدی اجتماعي و اقتصادی یک بافت نسبت به کارآمدی سایر بافت های شهری 9 انواع بافت فرسوده شهری بافت های شهری دارای میراث تاریخي و فرهنگي ( بافت قدیم ) بافت های شهری معمولي فاقد میراث ویژه تاریخي و فرهنگي بافت های فرسوده روستایي شهری بافت های حاشیه ای ( خودرو ) هر یک از انواع بافت های فوق در مقیاس های گوناگون ( بلوک محله ناحیه و... ) دارای مسائل خاص خود بوده و از ویژگي های متفاوتي برخوردارند. طبقه بندی بافت های فرسوده و متعدد معیارهای بر مبتني ها بافت این نارسایي تناسب به فرسوده های بافت بندی طبقه و شناسایي متفاوتي است.اما سه طبقه اصلي این بافت ها با توجه به معیارها و ویژگي های کالبدی هرکدام در جدول شماره 1 آورده شده است: 6 حبیبي و مقصودی تعریف مصوب شورای عالي معماری و شهرسازی تعریف مصوب کمیسیون ماده 5 تعریف مورد نظر در برنامه جامع نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران

4 جدول شماره 1 طبقه بندی بافت های فرسوده طبقه نوع بافت معیار تشخیص ویژگي های بافت اول بافت ناپایدار میزان دوام بلوک های شهری با بیش از %66 ساختمان های کم دوام دوم بافت نفوذ ناپذیر میزان دسترسي محدوده هایي که عرض معابر محلي آنها کمتر از 6 متر است محدوده هایي که بیش از %66 قطعات تفكیكي مسكوني آنها کمتر از 166 متر مربع است سوم بافت ریزدانه اندازه قطعات یا دانه ها بهسازی : 5 روش های مداخله در بافت های فرسوده شهری بهسازی شامل سلسله اقداماتي است که به منظور بهبود کالبد که در نتیجه فرسایش فعالیت تحقق یافته است درکوتاه مدت صورت ميپذیرد. در واقع بهسازی زماني صورت ميگیرد که فرسودگي نسبي فضا از لحاظ عملكردی حادث شده باشد. نوسازی : نوسازی زماني انجام ميشود که فضای شهری مجموعه و یا بنا از کارکردی مناسب و معاصر برخوردار بوده ولي فرسودگي نسبي کالبدی فضایي سبب کاهش بازدهي و کارایي آن شده است. نوسازی مجموعه اقداماتي را شامل ميشود که در عین حفاظت بنا مجموعه و یا فضای شهری کهن سازمان فضایي مربوط را معاصرسازی نموده و امكان بازدهي بهینه آن را فراهم آورد. بازسازی : بازسازی به معنای از نو ساختن است. بازسازی زماني صورت ميگیرد که در بنا مجموعه و یا فضای شهری فرسودگي به صورت کامل ایجاد شده باشد. فرسودگي کامل معموال بر اثر فرسودگي ( نسبي یا کامل ) فعالیت و کالبد توامان صورت ميپذیرد. این امر معموال برای ایجاد حیات جدید در سازمان فضایي فرسوده ( بنا مجموعه بافت ) به کار ميرود. شناخت قلعه وکیل آباد قلعه وکیل آباد ( شكل ) 1 در جنوب غربي شهر مشهد یكي از مناطق بسیار قدیمي این کالنشهر با قدمتي دیماه 186 در شهرسازی و معماری عالي شورای مصوبه استناد است.به قرن نیم از بیش قلعه وکیل که

5 آباد و اراضي محدوده پایانه قطار بافت فرسوده جزء را مشهد شهری با و آورده حساب به مشهد شهری بافت و نوسازی آمایش عنوان تحت شرکتي توسعه عدم و رکود وضعیت از منطقه این رفت برون هدف فرسوده مشارکت با آباد قلعه وکیل شرکت نماینده عنوان به شرق منطقه سازان مسكن و عمران شرکت و بهسازی عمران سال آبانماه از شهری فرسوده های بافت نوسازی و بهسازی طرح مجری ایران شهری 188 تشكیل شد. 16 ساکنین بافت اصلي و مرکزی وکیل آباد اغلب از افراد و خانواده های قدیمي بوده و هر چه به اطراف مي رویم خانوارهای جدید تر در بافت ساکن شده اند. به همین ترتبیب مساحت خانه های محدوده اصلي بافت بیشتر و هر چه به منتهي الیه بافت ( زمینهای مشرف به مسیل چهل بازه ) نزدیک مي شویم منازل کوچک تر و تازه ساخت تر مي شود. حال آنكه خانه های قدیمي به علت قدمت و منازل جدید به علت رعایت نكردن اصول ساختماني و بنا شدن در زمین های سست اطراف کال مي توانند خطر آفرین باشند. خیابانها و کوچه های این بافت اغلب خاکي و باریک و دسترسي ها به درستي تعریف نشده اند و در بیشتر قسمت های بافت وکیل آباد ضوابط شهرسازی و کاربریها رعایت نشده است. لذا به نظر مي رسد در بافت مذکور مي بایست دو روش مداخله بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده را جهت برون رفت از خطرات ناشي از فرسودگي کالبدی و عدم گسترش بدون قاعده بافت به کاربست. شكل 1 محدوده بافت قلعه وکیل آباد 16 مقاله اجرای سیستم تنظیم مجدد زمین مطالعه موردی... علیرضا هوشنگ نژاد اعظم ذبیحي

6 روش تحقیق : در این تحقیق شاخص هایي از جمله ویژگي های انساني اجتماعي اقتصادی و ویژگي های کالبدی انتخاب و جهت بررسي هر کدام از این ویژگي ها پرسشنامه ای تهیه و برای هر کدام از ویژگي ها تعدادی سوال مطرح گردید. این پرسشنامه ها در جامعه آماری مورد نظر ( خانوارهای بافت فرسوده وکیل آباد ) گردید پخش. سپس بر اساس این یافته ها نقاط قوت و ضعف و تهدید و فرصت های مرتبط بهسازی و نوسازی این بافت استخراج و پس از آن جهت ارزش گذاری بر این نقاط پرسشنامه ای تهیه و نقطه نظرات مسئولین و کارشناسان مرتبط در شهرداری اخذ گردید. یافته های تحقیق : نتایج حاصل از پرسشنامه در خصوص شاخص های مورد بررسي استخراج و بصورت جدول شماره دسته بندی گردید 5 جدول شماره شاخص مورد بررسي نتایج محدوده ی مورد مطالعه 6117 درصد پرسش شوندگان مرد و 81 درصد زن بوده اند. به عبارتي از کل حجم نمونه ی 56 نفری 16 نفر مرد و 1 نفر زن مي باشند. میانگین سني در محدوده ی مورد مطالعه سال بوده و درصد افراد متأهل 8111 و افراد مجرد 1819 درصد مي باشند. بیشتر افراد منطقه متولدین همان منطقه و بومي مشهد مي باشند.به عبارتي 919 درصد از کل افراد منطقه متولدین همان منطقه بوده اند. 51 درصد از افراد متولد شهر مشهد و سایر قسمت های شهر و 1618 درصد غیر مشهدی مي باشند. بیشتر افراد منطقه یعني در حدود 56 درصد از افراد از سواد ابتدایي و سیكل برخوردار بوده و کمتر از 19 درصد از افراد دارای سواد باالی دیپلم مي باشند مهمترین دلیل ماندگاری در منطقه : تولد در منطقه 919 درصد و بعد از آن وجود شغل 1 درصد و مسكن 191 درصد خالي از علل عمده سكونت و ماندگاری در منطقه مي باشد 1 درصد از ساکنین دارای شغل دولتي 6 درصد شغل آزاد 81 درصد بیكار 1511 درصد محصل 516 درصد مشاغل فصلي و خصوصي دارند. ویژگي های انساني ویژگي های اجتماعي ویژگي اقتصادی

7 درصد از ساکنین درآمدی بیش از 566 هزار تومان را دارا مي باشند درصد از خانه های بررسي شده این بافت ویالیي و 61 درصد آپارتماني مي باشد. 751 درصد مالكیت ملكي و از افراد منطقه نحوه مالكیت خود را ملكي و 18 درصد استیجاری ذکر کرده اند. 78 درصد از مصالح مورد استفاده در محل از نوع آجر سیمان مي باشد 65 درصد از ساختمان ها یک طبقه مي باشد قدمت و عمر نیمي از واحدها در رده ی سني 1 تا 6 سال مي باشد 86 درصد از ساکنین مورد مطالعه از وضیت دسترسي وسایل نقلیه عمومي ابراز رضایت کردند. 511 درصد از افراد محله وضعیت معابر جهت دسترسي خودرو به درون بافت ضعیف و 91 درصد متوسط ذکر کرده اند. 89 درصد از ساکنین مورد مطالعه بیان کرده اند که واحد سكونتي آن ها نیاز به نوسازی یا بهسازی برای مقاومت در برابر حوادثي از قبیل زلزله دارد. در مجموع اکثر ساکنین از خاکي و تنگ و باریک بودن کوچه ها ابراز نارضایتي کردند. 517 درصد از ساکنین از عدم امنیت در منطقه اظهار ناخرسندی کرده اند مشكالت مطرح شده توسط ساکنین مشكل تخلیه فاضالب و جوی های موجود در سطح معابر که شیرابه و آب های فاضالب خانگي در آن جاریست. آبگرفتگي معابر در زمان بارندگي عدم وجود امنیت ( مشكالت بوجود آمده برای بانوان و کودکان دزدی و... ) عدم خیابان بندی های منظم و وجود خیابان های پر پیچ و خم. عدم وجود امكانات امداد رساني مناسب در مواقع ضروری نبود پارکینگ مناسب نبود فضای مناسب جهت اوقات فراغت کودکان نوجوانان و جوانان نبود فضای مناسب جهت فعالیتهای فرهنگي هنری و ورزشي بانوان نبود فضای سبز مناسب ویژگي های کالبدی ویژگي های مدیریتي 6 تحلیل نتایج : 61 تحلیل نتایج ویژگی های انسانی :

8 توزیع مناسب جنسیتي و تاهل که حاکي از آن است که این محله شامل بافت خانوادگي بوده و بیشتر اهالي را افراد متاهل تشكیل مي دهند که این امر مي تواند به عنوان یک نقطه قوت شناخته شده و کشش منطقه مورد بررسي را جهت بهبود اوضاع و حرکت در جهت تغییر و بهسازی بیشتر مي کند. 6 تحلیل نتایج اجتماعی : با توجه به نتایج بدست آمده محله مورد مطالعه از یک انسجام اجتماعي و فرهنگي منسجم برخوردار بوده و بومي بودن مردم باعث حس مسئولیت و عالقه به محله خود و در نتیجه امكان همكاری بیشتر در نوسازی و بهسازی این بافت فرسوده مي باشد. از طرفي کم بودن سطح دانش و آگاهي ساکنین ممكن است باعث برخي از مشكالت گردد. 6 تحلیل نتایج اقتصادی : بنیه ضعیف اقتصادی ساکنان جهت تأمین هزینه های ساخت و پرداخت هزینه های اخذ مجوز های الزم که مي تواند به عنوان یک نقطه ضعف در جهت عدم توانایي اغلب ساکنین در سرمایه گذاری جهت بهسازی بافت به شمار آید. 6 تحلیل نتایج کالبدی : کم تراکم بودن ساختمان ها این احتمال را تقویت مي کند که در صورت بروز خرابي و تخریب ساختمان به دلیل وجود فضای باز خسارت جاني کمتری ایجاد شود بیشتر خانه های موجود که مالكیت ملكي دارند فاقد سند ثبتي بوده و بصورت قولنامه ای مي باشد که این امر مي تواند باعث بروز مشكل برای شهرداری شود ( در صورت نیاز به خرید و تجمیع چند پالک برای ایجاد و احداث سیستم های شهری جهت بهسازی و نوسازی این بافت ) مصالح نامرغوب مورد استفاده در ساختو سازهای غیر اصولي وجدید و عمر زیاد ساختمان های قدیمي موجود در این محله خطر بروز مشكل و خسارات جاني و مالي را افزایش مي دهد 65 تحلیل نتایج مدیریتی : نامطلوب بودن وضعیت دسترسي خیابان ها و کوچه ها باعث جدا افتادن این بافت با بیرون بوده و همچنین در زمان بروز مشكل و بحران باعث آسیب پذیری بافت و عدم امكان کمک رساني مطلوب مي گردد. نبود زیرساخت های شهری مناسب باعث پایین بودن شرایط مناسب زندگي از لحاظ بهداشتي و زیست محیطي مي شود و مي تواند هم برای ساکنین محله و هم ساکنین محله های مجاور ایجاد مشكل نماید ( شیوع بیماریهای واگیر دار و اپیدمي ). همچنین عدم وجود امنیت نیز مي تواند به عنوان یكي از مهمترین مسائل بافت های فرسوده مورد توجه قرار گیرد زیرا درصورت عدم رسیدگي به این امر مي تواند هم باعث مشكالت برای ساکنین و نیز برای محله های مجاور و همچنین برای شریان اصلي وکیل آباد گردد

9 7 تحلیل مشکالت با توجه به عوامل بیرونی بافت فقدان مدیریت یكپارچه و با ثبات در نوسازی بافت های فرسوده بخشي نگری باعث تقسیم نامناسب در مدیریت شهری شده است به گونه ای که دستگاه هایي که در امر نوسازی دخالت دارند با یكدیگر هماهنگي و همسویي الزم را در اجرای طرح از خود نشان نمي دهند.این امر تاکنون باعث عدم استفاده بهینه از منابع موجود اعم از مالي و غیر مالي در راستای بهسازی و نوسازی بافت شده است. عدم تأمین پشتوانه های الزم ساختاری قانوني مالي و اختیارات اجرایي در جهت نوسازی بافت های فرسوده نداشتن پشتوانه های مالي عدم تأمین به موقع اعتبارات و نبود قوانین کافي که از فعالیت های دستگاه و سازمان متول ي حمایت نماید مي تواند به تدریج روند نوسازی بافت های فرسوده را کند ساخته یا اینكه موانع و مشكالتي در جلوی راه آنها قرار دهد. عدم اعتماد ساکنان به شهرداری و دولت جهت انجام اقدامات حمایتي( با توجه به اینكه غالبا ملک موجود تنها دارایي مالک آن مي باشد بدبیني و محافظه کاری جهت مشارکت در طرحهای نوسازی و بهسازی تشدید مي گردد) بومي نكردن تعاریف و برنامه های پروژه های بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و عدم استقبال ساکنان از طرح ( طرح هایي که توسط کارشناسان و ارگان های باالدست تهیه مي گردد برای اهالي ناآشنا و بدون کاربرد است و نمي توان از آنها انتظار داشت که به سرعت پذیرای طرحي باشند که خود هیچ گونه دخالتي در تدوین آن نداشته اند و لذا این امر سبب زیر سؤال رفتن مشارکت در طرح مي شود. در واقع در طرح های نو سازی عموما بدون توجه به اهالي و سبک زندگي آنها تدوین مي گردد و لذا سبب گردیده است مردم به برنامه ها و وعده ها بي اعتماد باشند و در نتیجه امكان ورود بسیاری از افراد هنوز به طرح فراهم نشده است. تعارض طرح با سبک زندگي اهالي تغییرات کالبدی محل ه یعني تغییر شكل خانه های حیاط دار به واحدهای آپارتماني سبب مي شود تا این مسأله موجب تغییر در سبک زندگي افراد گردد.لذا این مرحله مدرن به مرحله از این گذار نتیجه در و شود مي گسترده های خانواده تشكیل مانع از امر

10 نمره دهي تر یعني از هم گسیختگي خانواده گسترده و شكل گیری خانواده هسته ای منوط به گذشت زمان و پذیرش از جانب اهالي مي باشد. فقدان نقشه های مناسب با سبک زندگي اهالي: نقشه هایي که برای ساختمان های نوساز در نظر گرفته مي شود به شكل کلیشه ای در تمام نقاط شهر به کار برده مي شوند.این در حالي است که سبک زندگي اهالي هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت مي باشد.بنابراین به کار بردن یک نقشه برای همه آپارتمان ها مشكالت فرهنگي عدیده ای را به وجود مي آورد. سرانه پایین زیر بنا و قلمرو مستقل هر خانواده که در واحدهای جدید قابل تأمین نمي باشد کمبود امكانات و تأسیسات و تجهیزات زیر ساختي. بنیه ضعیف اقتصادی ساکنان جهت تأمین هزینه های ساخت و پرداخت هزینه های اخذ مجوز از شهرداری نبود زیر ساخت های مناسب توسعه شهری و عدم تمایل سرمایه گذار به مشارکت در نوسازی عدم سرمایه گذاری بخش خصوصي و دولتي. نوسان قیمت زمین و افزایش هزینه های ساخت وساز وجود امالک موروثي( نیاز به اخذ موافقت چندین نفر در یک پالک) اسناد مشاع اسناد در رهن بانک و عدم امكان مشارکت مالک. عدم فرایند طوالني و پیچیده اخذ تسهیالت بانكي پیش بیني شده در بودجه های سنواتي. برچیدن امكان عملیات اجرایي) سرعت کندی دسترسي سواره. تخریب راهکارهای اجرایی تأسیسات زیربنایي و نخاله برداری گذرهایي از عملیات که اجرایي در طرح به دلیل حذف عرض مي کم شوند( و معابر توقف عدم در امكان در ارائه راهكارهای اجرایي از تكنیک SWOT استفاده شده است.در این روش پس از ارزش گذاری و ضعف و قو ت به نقاط برای بهسازی ارائه گردیده است. تهدیدهای و فرصت نقاط و دروني بیروني استراتژی پیشنهادی های

11 محیط داخلي قوت S( ) قدمت سكونت در محله تمایل خانوارها برای بهسازی مسكن وجود زمینه های مشارکت در مردم بخصوص افراد قدیمي در بافت وجود الیه های آشكار و پنهان خاطره شهروندی در بافت ( بومي بودن ) پایین بودن اجاره بهاء و مسكن در بافت مالكیت خصوصي امالک عزم شهرداری منطقه بهسازی و نوسازی بافت در آساني مداخله در بافت ( ساختمانهای یک و دو جدول شماره ماتریس نقاط قوت و ضعف تهدید و فرصت موجود در قلعه وکیل آباد ضعف W( ) کمبود وجود فضای سبز و عدم وجود فضای باز عمومي کمبود خدمات عمومي در محله محیط خارجي تهدید T( ) فرصت O( ) طبقه ) وجود نیروی انساني منسجم کمبود تاسیسات و تجهیزات شهری ضعف در جمع آوری زباله وجود کاربری های ناسازگار باال بودن عمر ابنیه و فرسودگي واحدهای مسكوني غیر استاندارد بودن مصالح در اغلب ساختمان ها مقاوم نبودن ابنیه در مقابل سوانح طبیعي کمبود فضای بهداشتي درماني خیابان ها و کوچه های باریک و خاکي و مشكل کلي وجود مراکز بهداشتي و درماني در محالت مجاور ( حاشیه وکیل آباد الهیه و...( وجود دسترسي ها در اطراف محدوده ( قطار شهری پایانه اتوبوس شهری ) امكان استفاده از فضاهای تخریبي برای ساخت پارکینگ پتانسیل ارزش افزوده زمین و امالک وجود قوانین مرتبط با تعریض معابر و دخالت در شبكه راه ها وجود قوانین مرتبط با مرمت بناها فراهم بودن بسترهای الزم جهت تشكیل نهادهای مدیریت مردمي برخورد قاطع با مفاسد اجتماعي توسط نیروی انتظامي توجه و اقبال مدیریت شهری به مشارکت مردمي تمایل اقشار کم درآمد به مهاجرت و سكونت در این گونه بافتها به علت پایین بودن قیمت اجاره بها عدم تمایل به سرمایه گذاری در بافت های فرسوده عدم امكان جلب مشارکت مردمي و افراد با توان اقتصادی فقدان راهكارهای تشویقي تحمیل مقررات عمومي حتي در شرایط خاص ضعف اختیارات مدیریت محلي عمر کوتاه دوره مدیریت مدیران شهری تعدد نهادهای تصمیم گیری در ارتباط با امور شهری محله ناهماهنگي میان قوانین وضع شده در سازمان های ذیربط

12 دسترسي ها نبود پارکینگ عمومي کیفیت پایین سیمای بصری ناامني و ناهنجاریهای اجتماعي سكونت افراد کم درآمد ضعف اقدامات عمراني شهرداری 1 فرآیند نمره دهی به نقاط قوت ضعف فرصت و تهدید : پس از جمع آوری نقاط قوت ضعف فرصت و تهدید مي بایست میزان اثر گذاری هر کدام از این گزاره ها تعیین گردد. برای این کار پرسشنامه ای در بین مدیران و کارشناسان شهرداری که به عنوان یكي از متولیان امر بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده هستند پخش و از آنها خواسته شد نظرات خود را نسبت به درجه اهمیت هر کدام از این نقاط به صورت عددهایي از 1 تا 5 اعالم نمایند که این نمرات اعالم شده به صورت ضرایب در بین ردیف های مربوطه تقسیم به طوری که مجموع هر کدام از نقاط قوت ضعف فرصت و تهدید به 1 برسد. برای نمره دهي به هر کدام از آیتم ها از پرسشنامه های خانوار فراواني هر ردیف به عنوان نمره در نظر گرفته شد. جداول شماره و 5 نحوه نمره دهي را نشان مي دهند جدول شماره نمره دهي به عوامل داخلي ( نقاط قوت و ضعف ) قلعه وکیل آباد مشهد ردیف نقاط قوت و ضعف ضریب نمره نمره نهایي قدمت سكونت در محله تمایل خانوارها برای بهسازی مسكن نقاط قوت وجود زمینه های مشارکت در مردم بخصوص افراد قدیمي در بافت وجود الیه های آشكار و پنهان خاطره شهروندی در بافت ( بومي بودن ) پایین بودن اجاره بهاء و مسكن در بافت مالكیت خصوصي امالک

13 عزم شهرداری منطقه در بهسازی و نوسازی بافت آساني مداخله در بافت ( ساختمانهای یک و دو طبقه ) وجود نیروی انساني منسجم جمع کمبود وجود فضای سبز و عدم وجود فضای باز عمومي کمبود خدمات عمومي در محله کمبود تاسیسات و تجهیزات شهری ضعف در جمع آوری زباله وجود کاربری های ناسازگار باال بودن عمر ابنیه و فرسودگي واحدهای مسكوني نقاط ضعف 9 غیر استاندارد بودن مصالح در اغلب ساختمان ها مقاوم نبودن ابنیه در مقابل سوانح طبیعي کمبود فضای بهداشتي درماني خیابان ها و کوچه های باریک و خاکي و مشكل کلي دسترسي ها نبود پارکینگ عمومي کیفیت پایین سیمای بصری ناامني و ناهنجاریهای اجتماعي سكونت افراد کم درآمد ضعف اقدامات عمراني شهرداری جمع نقاط فرصت جدول شماره 5 نمره دهي به عوامل خارجي ( نقاط فرصت و تهدید ) قلعه وکیل آباد مشهد نمره نهایي نمره ضریب نقاط فرصت و تهدید ردیف وجود مراکز بهداشتي و درماني در محالت مجاور ( حاشیه وکیل آباد الهیه و...( وجود دسترسي ها در اطراف محدوده ( قطار شهری پایانه اتوبوس شهری ) امكان استفاده از فضاهای تخریبي برای ساخت پارکینگ پتانسیل ارزش افزوده زمین و امالک وجود قوانین مرتبط با تعریض معابر و دخالت در شبكه راه ها وجود قوانین مرتبط با مرمت بناها فراهم بودن بسترهای الزم جهت تشكیل نهادهای مدیریت مردمي 7

14 برخورد قاطع با مفاسد اجتماعي توسط نیروی انتظامي توجه و اقبال مدیریت شهری به مشارکت مردمي 17 1 جمع تمایل اقشار کم درآمد به مهاجرت و سكونت در این گونه بافتها به علت پایین بودن قیمت اجاره بها عدم تمایل به سرمایه گذاری در بافت های فرسوده 617 عدم امكان جلب مشارکت مردمي و افراد با توان اقتصادی نقاط تهدید فقدان راهكارهای تشویقي تحمیل مقررات عمومي حتي در شرایط خاص ضعف اختیارات مدیریت محلي عمر کوتاه دوره مدیریت مدیران شهری تعدد نهادهای تصمیم گیری در ارتباط با امور شهری محله ناهماهنگي میان قوانین وضع شده در سازمان های ذیربط جمع جدول شماره 6 ترکیب عوامل خارجي و داخلي قلعه وکیل آباد مشهد عواملي خارجي عوامل داخلي S W O T جدول شماره 7 ضرایب عوامل خارجي و داخلي ( استراتژی های چهارگانه ) SO 1196 WT 9178 ST WO همانطور که در جدول 7 مشاهده مي شود در بین استراتژی های چهارگانه بیشترین امتیاز به استراتژی SO داده شده است. بدین منظور که با استفاده از نقاط قوت و با تكیه بر نقاط فرصت مي بایست استراتژی هایي ترسیم نمود که راه را جهت بهسازی و نوسازی بافت فرسوده مورد مطالعه هموار سازد. 9 راهبردهای پیشنهادی با توجه به اولویت بدست آمده از نتایج ترکیب عوامل داخلی و خارجی :

15 91 استراتژی های : SO تدوین مقررات مدیریت شهری در بافت مورد مطالعه و اتخاذ تصمیمات اجرایي استفاده از حس تعلق ساکنین جهت جلب مشارکت های مردمي در بهسازی بافت تامین و توزیع کاربری های مورد نیاز مسكوني آموزشي فضای سبز درماني و مذهبي به صورت مختلط در بافت با توجبه به پایین بودن اجاره بها و مسكن در بافت و امكان تملک استفاده از زمینه های مشارکت و تمایل ساکنین و مالكیت خصوصي امالک جهت اختصاص ملک به مراکز درماني مذهبي و آموزشي طراحي ورودی های محله و تعریض معابر با توجه به عزم شهرداری منطقه به بهسازی و نوسازی بافت و وجود قوانین مرتبط با تعریض معابر و دخالت در شبكه راهها برخورد قاطع با مفاسد اجتماعي توسط نیروی انتظامي با توجه به وجود نیروی انساني منسجم و خانوادگي بودن اغلب ساکنین بافت و همكاری آنان در این امر 9 استراتژی های : ST اولویت دهي به ساکنین جهت مشارکت در فرآیند نوسازی جلب مشارکت اهالي در طرح اجرا و بهسازی و نوسازی با اعطای شرایط تشویقي از سوی شهرداری فراهم نمودن بسترهای الزم جهت تشكیل نهادهای مدیریتي مردمي جهت هماهنگي و تصمیم گیری های منسجم 9 استراتژی های WO تاکید بیشتر بر جمع آوری زباله و نخاله های ساختماني از سطح معابر و مخروبه های بافت آموزش اهالي بافت و انتخاب افرادی در درون بافت جهت مدیریت زباله ها و رعایت بهداشت و استفاده از سیستم های تشویقي استفاده از فضاهای تخریبي جهت احداث پارکینگ های عمومي با رعایت شرایط استاندارد الزام به رعایت آیین نامه های احداث ساختمان مقاوم در برابر زلزله در فرآیند نوسازی و مرمت بناها نوسازی و بهسازی واحدهای مسكوني موجود با تاکید بر کاربریهای سازگار و رعایت کیفیت ساخت و سیمای بصری

16 رایزني با مراکز بهداشتي و درماني مجاور جهت حضور نماینده در بافت جهت رسیدگي به خواستهای بهداشتي و درماني سرپایي اهالي و انجام آموزشهای الزم به خانوارها 11 استراتژی های WT طراحي ساختمان ها با توجه به شرایط خاص بافت نظارت دقیق بر کیفیت ساخت و سازها کنترل و دستگیری عامالن ترویج فساد و ناهنجاری های اجتماعي اعطای امتیازات تشویقي به گروههای ذینفع برای نوسازی ( از جمله تراکم ساخماني وام کم بهره رفع موانع حقوقي کاهش عوارض و... ) سیاست توزیع عادالنه ارزش افزوده نوسازی میان سرمایه گذاران و ساکنین تعریض تمامي معابر برای عبور حداقل یک خودرو با رعایت کم ترین مقدار تملک و تخریب پالک های مسكوني 11 نتیجه گیری و جمع بندی : با توجه به تحقیق انجام شده مي توان به نتایج ذیل اشاره نمود : توجه به استراتژی های پیشنهادی جهت رفع نقاط ضعف و تهدید و ارتقاء نقاط قوت و فرصت امر بهسازی و نوسازی موضوعي جدا از ساکنین محله وکیل آباد نیست و مي بایست هر فعالیتي در این زمینه با در نظر گرفتن خواسته های ساکنین و تشویق آنها جهت مشارکت و همراهي با طرح های بهسازی و نوسازی باشد. ایجاد ساختار و مدیریت مناسب یكپارچه جهت رفع تقابل ها و دوباره کاریها که حرکت به سوی تحقق برنامه های نوسازی و بهسازی بافت فرسوده وکیل آباد را محیا سازد. اقدام سریع جهت جلوگیری از گسترش فرسودگي و بي قاعدگي شهری در بافت مذکور

17 1 منابع و مأخذ : 1 هنرور ن. ( 179 ( " تجربه های دیگر : بافت تاریخي قاهره "مجله هفت شهر فصلنامه عمران بهسازی شهری مرمت شهری) شماره ) فالمكي م.م. ) ( " 186 نوسازی و بهسازی شهری "انتشارات سمت چاپ پنجم تهران. پور احمد ا.شماعي علي. (186) " توسعه ی فیزیكي شهر یزد و تأثیر آن بر ساختار جمعیت بافت قدیم شهر "نشریه علمي پژوهش نامه ی علوم اجتماعي شماره 18 پور احمد ا.عبادی ج. ) 179 ( " نقش اکولوژی اجتماعي در بافت قدیم شهر ری "پژوهش های جغرافیایي شماره 9 5 عباسي ه.رضوی روح اهلل. ) ( " 185 طراحي مدل مفهومي اقتصادی برای احیاء و بازسازی بافت های فرسوده " دومین سمینار ساخت و ساز در پایتخت تهران. 6 مهر علیزاده س. ) 171 ( "بهسازی حوزه های فرسوده مسكوني شهری با تكیه بر مطالعه موردی محله ی کهنه بازار شهر تبریز" پایان نامه ی کارشناسي ارشد دانشكده معماری و شهرسازی دانشگاه شهید بهشتي تهران. 7 رهنما م.ر. ( 176 ) " حسینیه ها در بافت تاریخي مشهد" فصلنامه مشكوه شماره 57 حبیبي کیومرث و پور احمد احمد و مشكیني ابوالفضل بهسازی و نوسازی بافتهای کهن شهری تهران حسیني سید جواد مشارکت پایدار مردمي در نوسازی و بازسازی بافتهای فرسوده شهری مشهد انتشارات سخن گستر آئیني محمد موضوعات اقتصادی مالي و مدیریتي در بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری مرکز تحقیقات ساختمان و مسكن شفیع پور ریحانه مطالعات محدوده بافت فرسوده قلعه وکیل آباد مشارکتهای مردمي شهرداری مشهد